【香港買樓必讀】二手樓違例建築物檢查清單｜買樓驗樓指南
在香港買樓，特別是二手樓，違例建築物（UBWs，違例建築工程） 幾乎隨處可見。露台被封起、天台加屋、單位內加閣樓——這些看似方便的改動，其實可能帶來很大法律和財務風險。屋宇署有權發出清拆令，銀行也可能因違建拒批按揭。
那麼，作為買家，如何在簽約前發現和避免這些風險呢？以下是一份 「二手樓檢查違建清單」，幫助你在睇樓及買賣前做足功課。
🔎 為什麼違例建築物是買樓大陷阱？
- 清拆風險：屋宇署可根據《建築物條例》（第123章）發出清拆令，不理會即屬刑事罪行，最高可罰款20萬港元兼監禁。
- 按揭問題：銀行一般不接受有明顯違建的單位做按揭。
- 保險風險：如果因違建引致火警或結構事故，保險公司可能不會賠償。
- 業權問題：雖然違建會影響土地註冊處的「業權」記錄，會直接影響單位價值和使用安全。
📝 二手樓檢查違建清單
1. 單位內部
- 查看 露台或平台 是否被玻璃或磚牆封閉。
- 是否有 間隔改動（拆牆或加建分間房）。
- 是否有 閣樓 / 假地台 / 夾層。
- 窗外鐵籠或鐵架 是否屬原設計。
- 冷氣機位置有否 額外加建鐵架。
2. 屋頂 / 天台（頂層單位特別注意）
- 有否 天台小屋、鐵皮屋或擴建房間。
- 鋅鐵棚或木屋 是否用作居住用途。
- 水缸或其他結構物 是否合法存在。
3. 大廈外牆 / 公用地方
- 是否有 窗台外推。
- 有否 走廊或樓梯位被霸佔。
- 冷氣機台、晾衣架 是否原有設計。
4. 文件檢查
- 大廈公契 (DMC)：是否禁止加建或改動？
- 屋宇署紀錄：有否現行清拆令？
- 銀行按揭條件：銀行是否要求清拆違建？
5. 合約條款
- 是否寫明「現況出售」？（買家須自負違建風險）
- 有否 要求賣方保證單位沒有違建？
- 律師是否就違建風險有提醒？
✅ 買樓小貼士
- 眼到、腳到、心要細：睇樓時抬頭望露台，低頭看天台，走廊位置都要檢查。
- 請專業人士幫手：如有懷疑，可找測量師出報告。
- 合約保障：如想確保單位沒有違建，應在正式買賣合約內加入明確條款。
- 不要輕視小改動：即使是小小的鐵架或封窗，也可能屬違建。
📌 總結
在香港買樓，違例建築物檢查 是必不可少的一步。違建可能令你失去按揭、要承擔清拆費用，甚至失去保障。買家務必做好檢查，必要時請律師或測量師協助。
ℹ️
本文僅供參考，並非法律意見。如需專業法律意見，請向香港律師查詢。
📞
法律查詢，請 whatsapp 或致電 葉謝鄧律師行 YTT：94899489
