【香港按揭全攻略】買樓貸款流程、種類及注意事項
在香港買樓，按揭 (mortgage/Legal charge, 抵押 / 買樓貸款) 幾乎是必不可少的一環。對大部分置業人士來說，銀行按揭是最主要的資金來源。然而，按揭背後涉及的法律概念、流程和風險，很多買家卻未必清楚。本文將以簡單易明的方式，帶你全面了解 香港按揭流程、按揭種類及常見問題。
🔎 什麼是按揭？
按揭就是買家將物業抵押給銀行，銀行則提供貸款幫助買家完成交易。法律上，這是一種 抵押權，若借款人未能如期供款，銀行可向法院申請收樓或拍賣物業以追回欠款。
⚖️ 香港按揭的法律基礎
- 《物業轉易及財產條例》(Cap. 219)：規管物業買賣和抵押的形式。
- 《土地註冊條例》(Cap. 128)：所有按揭必須在土地註冊處登記，才具備優先受償權。
- 普通法及衡平法：賦予銀行收樓及拍賣的權力。
🏦 按揭流程
- 簽訂臨時買賣合約 → 買家支付臨時訂金。
- 申請按揭 → 向銀行提交收入、信貸紀錄及物業估價。
- 批核及簽署文件 → 銀行批出貸款成數，一般為樓價 50%–70%。
- 登記抵押契 → 律師將按揭契在土地註冊處登記。
- 開始供款 → 買家按月還款，包括本金 + 利息。
📂 按揭種類
- 法定抵押 (Legal Mortgage)：最常見，透過抵押契正式登記。
- 衡平抵押 (Equitable Mortgage)：樓花按揭： 房產尚未建成，因此銀行與買家之間會先簽訂衡平法按揭協議。
- 二按 / 次按 (Second Mortgage)：在第一按揭之外再借款，需銀行同意。
🏚️ 銀行的權利
- 收樓權 (possession)：借款人違約時，銀行可收回物業。
- 拍賣權 (sale)：銀行有權出售物業以追回欠款。
- 優先次序 (priority)：以登記日期為準，先登記的按揭享有優先受償權。
⚠️ 常見問題與風險
- 提早還款罰息：部分銀行設「鎖定期」。
- 轉按 (refinancing)：轉到其他銀行以爭取更低利率。
- 負資產 (negative equity)：樓價下跌，物業價值低於未還本金。
- 律師承諾 (undertaking)：銀行通常要求律師承諾確保樓契交妥並登記。
📌 總結
按揭是香港買樓不可或缺的融資方式。透過按揭，買家可利用銀行貸款置業，但同時要承擔供款及法律風險。準買家應了解按揭流程、種類及銀行權利，並在簽約時謹慎處理。
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